“自11月以来市场成交逐渐回升，12月前22天，上海商品住宅累计成交达74.80万平方米，月成交有望再次突破百万平方米，超过成交量最高的6月。不期而至的"暖冬"行情，也让开发商推盘热情持续，2013年1月将有17个项目推出，同比增加13.33%，其中不乏中高端项目推出的大户型公寓及联排产品。”

数据显示，12月前22天，上海商品住宅累计成交达74.80万平方米，按此估算，成交量有望再次突破百万平方米，超过成交量最高的6月，成为2012年成交量最高的月份。翘尾行情再现，也让开发商的推盘热情持续，明年1月将有17个项目推出，同比增加13.33%。其中不乏中高端项目推出的大户型公寓及联排产品。

“暖冬”之下，业界对于2013年的预测也以量价小幅上升，维稳为主基调。

万科海上传奇“日光”

金丰易居&佑威联合研究中心监控的数据显示，截至12月22日，12月上海商品住宅累计成交达74.80万平方米，若能在接下来的8个交易日保持前22个交易日的日均成交量水平，则12月的成交量可达105.40万平方米，超过目前成交量最高的6月102.07万平方米的水平。

12月能否成为年内成交量最高的一个月，就取决于这最后8天的真实成交水平。但无论如何，12月的成交表现相较全年其他月份算是非常出色的，远好于传统“金九银十”的表现。

“12月行情可以称之为翘尾行情。”佑威机构执行董事黄志坚分析，造成年末翘尾行情的原因之一是传统的“金九银十”成交不理想，也加强了一部分开发商去化的决心，这主要体现在开发商近期推出的产品定价上，都比较贴合市场。

其次，今年成交虽然总体好于去年，但总的成交量依然在历史的低位，前期成交的低迷造成今年开发商对于回款要求更为迫切，特别是前期未能实现销售或者销售量不大的项目，希望抓住有利的市场环境加紧销售，达到既回款又让利不大，同时使得报表更好看的目的。

黄志坚分析，一部分大型房企前期的以价换量，改变了“供求关系”格局，特别是100平方米以下的刚需产品，从供大于求变成了供不应求，价格早已经企稳，并有上涨的动力，这从某种程度上促使购房者提前入市，甚至出现“日光盘”。12月23日，位于浦东的万科海上传奇售楼处，记者看到还有些前来咨询的购房者，但销售人员基本已停止了营销工作。

“房子都卖完了。”一销售人员对早报记者介绍，12月22日是万科海上传奇开盘的第一天，共推出408套精装修两房、三房房源，成交均价约2.8万元/平方米，“实价销售，没有优惠。”

12月9日，中建溪岸澜庭推出216套房源，均价16500元/平方米，三天内付款9.9折，当天成交超过九成。10天后，中建溪岸澜庭加推100套房源，目前各个户型尚有房源在售。

德佑地产研究主任陆骑麟指出，2013年1月，成交量将有所回落，但减幅不会太大，首先春节是在2月份，对1月份的成交影响有限。其次，当前楼市延续着回暖行情，买房意愿有所增强，也将会保证成交量的稳定。这从开发商预计开盘的数量就能观察到一二。

中高端项目买气旺

新浪乐居统计数据显示，2013年1月预计有17个项目开盘，环比减少六成，同比增加13.33%。17个项目中未出现国内知名大型房企的身影，房源内中高端改善型项目有8个，占比近半。

上海搜房数据监控中心分析师曲鹏表示，距离2013年的春节还有最后一个月，而楼市也逐渐向传统的低潮期过渡。

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，现在楼市格局出现分化，龙头房企纷纷提前完成全年业绩，而另一方面，众多的中小房企资金链状况有待改善。近来楼市成交升温，量价齐涨，利于中高端项目销售，2013年1月推出的这些项目中不乏希望抢跑2013年的中高端项目。

据了解，17个预开盘项目中，报价最高者为大华斐湾、盛世豪园，达到4万元/平方米。与去年同期相比，部分中高端房源选在2013年首月开盘，内环内的项目有滨江晶典、中福浦江汇2个项目。

另外，新江湾城首府、捷克小镇、风荷丽景、大华诺斐湾、绿洲香格丽花园、嘉业海悦、锦绣逸庭会推出别墅类产品，为面积较大的联排或独栋。

中房信分析师薛建雄表示，年终通常是一年中高端房源买气最盛的时候。所以高档盘推盘比较集中，今年经过了的楼市逐步升温，到11月、12月的时候最有利于中高端产品的销售。

黄志坚指出，刚需依然是主导，但年底中高端项目陆续发力，中高价位的需求同比去年增幅远高于低端需求，改善型需求的份额有增加的趋势。

金丰易居&佑威数据显示，今年截至12月22日，均价2.5万元/平方米以下的商品住宅成交了579.01万平方米，同比增加了18.53%。均价2.5万元/平方米到4万元/平方米的商品住宅成交了150.24万平方米，同比增加了91.29%。均价4万元/平方米以上的商品住宅成交了62.50万平方米，同比增加了44.10%。

黄志坚预测，2013年初改善型需求将进入更加有利的销售窗口期，在刚需产品价格普涨的情况下，将会推动一部分犹豫的改善型买家入市，有利于大户型公寓、联排别墅、独栋别墅等改善型产品的销售。

价格“维稳”是主流

上海宝华企业集团有限公司副总裁杨健表示，今年各家开发商最后的冲刺阶段已经基本结束，12月最后一周至明年1月的销售不过是锦上添花，为明年做充足的打算。

一边是坚持调控不动摇言犹在耳，一边却是楼市年末的翘尾行情。不禁让人对于2013年有着更多的期待。

“明年房地产开发投资回升幅度有限。”近日，由国家信息中心专家编写、社科文献出版社出版的2013年经济信息绿皮书《中国与世界经济发展报告(2013)》预测，2013年我国居民消费价格指数CPI将进入新一轮上涨阶段，预计上涨3%。2013年房地产投资处于景气恢复阶段，开发投资回升幅度有限。由于房地产调控不会出现明显放松，保障性住房建设面临较大的资金压力，2013年房地产投资增幅回升有限。假如明年GDP增长8%左右，房价同比增幅将小幅度上升。

宋会雍表示，楼市目前是暖冬行情，成交正平稳上升，虽然2013年1月楼市成交和供应会掉入谷底，但相比2012年1月，购房者期望值不同，出手欲望要高出许多，暖冬行情或将延续。

陆骑麟认为，2013年的楼市整体走势基本上还会延续2012年的回暖行情，不过从今年下半年的楼市成交来看，在限购、限贷、房产税等政策的持续抑制下，明年成交量的提升难有大突破。不过月均80万-100万平方米的成交量已经能够满足开发商稳定的现金流，在资金不紧张的情况下，价格也难有下跌空间。

中国指数研究院上海研究总监陈延彬指出，明年一季度市场会惯性延续目前的回暖行情。2012年的行情整体好于2011年，2013年的行情应该会比2012年更好些，量价小幅上升。但上升幅度不会太大，这也是比较健康、多方都愿意接受的发展方式。今年出现的刚需和改善型需求交替回暖的状况，在明年仍将持续，购房需求仍以首次置业和首次改善的刚性需求为主。

观点

权衡：刚性需求仍为主导

上海社会科学院经济研究所副所长权衡：明年房地产市场仍将在宏观政策的调控下稳步发展。虽然外部资金热钱涌入可能会导致其他资产价格的异动，但房价并不会因此上涨。近期，70个城市的房价指数上涨，主要是刚性需求推动下部分市场结构性的上涨，调控的主要目的是房地产的去投资化，所以刚性需求和首次改善需求的成交改善也是各方愿意看到的结果。相信，明年市场在坚持调控不放松的情况下，依然是以刚性需求和首次改善需求为主导的市场。

陈啸天：抑扬交错震荡向上

中国房地产业协会市场委员会副秘书长陈啸天：2013年不会是一厢情愿的上行，市场将抑扬交错、震荡向上，不会一路上升，房企只能做波段抓窗口，均价可能上升超10%，限购持续。

而成交量方面，全国商品房成交量有望达到12亿平方米，均价继续攀升10%以上。政策方面，限购政策不会退出，房产税试点会进一步扩大。投资额增速将回归到25%以上。

黄志坚：均价涨幅小于10%

佑威机构执行董事黄志坚：基于中国经济“维稳”和改善结构的需要，明年调控政策上大(社区网 论坛 商铺)幅从严或放宽的概率均不大，维持现状或小幅变化的机会较大。因此，依照目前的运行态势和政策环境，预计明年楼市的成交量会大于今年。从价格上讲，项目会形成有涨有跌的格局，主要取决于供求关系。具体而言，刚需小户型产品价格会有上涨的空间，而大户型产品、联排别墅、独栋别墅则有优惠的空间，或价格下行的空间。改善型产品权重的进一步增加而会推动年度成交均价上升，预计商品住宅成交均价涨幅不会超过10%，约和GDP相当。